Олег Колпакчи: «Главное – коммунального коллапса не произошло». Часть 3

Мы продолжаем публикацию интервью с директором управляющей компании "Универсал-Сервис ЛТД" Олегом Колпакчи. В предыдущих частях он объяснил причины повышения квартплаты для жителей, и рассказал, как удалось существенно улучшить ситуацию с канализационной системой в домах. А сегодня вы узнаете, чем управляющая компания может быть лучше ОСМД, и в чем сложности с обслуживанием детских площадок.

– А как вы взаимодействуете с ОСББ? Оказываете им какие-то услуги?

– Да, часть ОСББ у нас на аварийном обслуживании, еще несколько приглядываются к нашим тарифам. Они хотят аварийное обслуживание, хотят обслуживание электрических сетей.

– Кстати, раз мы вспомнили об ОСМД. Многих наших читателей интересует: смогут ли они теперь отказаться от услуг управляющей компании, и создать, например, ОСМД. Собственно, в законодательстве я нашел норму, что да, могут. Но интересно ваше мнение.

– Когда люди задают такой вопрос, нужно их отсылать к Закону Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах". Дом может выйти из управляющей компании, даже не создавая ОСМД. Они могут провести общее собрание жильцов и определить другого управителя. Единственное, что нет ситуации, когда дом не будет никем управляться: он должен или сам управляться, как ОСМД, или управляться кем-то. Вот мы, как раз, и есть этот кто-то.

"Нет ситуации, когда дом не будет никем управляться: он должен или сам управляться, как ОСМД, или управляться кем-то. Вот мы, как раз, и есть этот кто-то"

– Я так понимаю, есть два основных варианта – управляющая компания и ОСМД?

– Есть еще управитель, как частное лицо. Если внимательно изучить Закон, там есть норма: дом может собрать собрание, принять решение, что их не устраивает работа управляющей компании, и они хотят назначить управителем, допустим, Васю из соседнего подъезда. Этот Вася только должен оформить предпринимательскую деятельность по данному направлению. Вообще, Закон дал массу прав, просто внимательно его читайте.

– Еще один вопрос, который беспокоит наших читателей, это договора с Вашей компанией. Ведь сами жители договора с Вами непосредственно не заключают, за них это сделал горисполком.

– Этих договоров, на самом деле, не было и у ЖЭО, хотя закон о коммунальных услугах их и требовал. Есть такое понятие, как публичная оферта. Предприятие, которое оказывает массовые услуги необозначенному количеству людей,  может этот договор, как делало ЖЭО, опубликовать в СМИ, довести до людей через доски объявлений. И этот договор будет считаться автоматически заключенным, как публичная оферта.

Давайте вернемся к тому, что люди сейчас воспринимают назначение управляющей компании как насилие. Хотя, на самом деле, Закон изначально дал людям право самоопределяться. У них было на это три года. И возможностей реализовать свое право на самоопределение была масса, мы о них уже говорили. Более того, люди могут сейчас собраться и выбрать управителем любое успешное ОСМД, которое есть в городе. Возможных форм поведения масса, главное – людям организоваться и это сделать. Мы находимся в абсолютно конкурентных условиях даже с теми же ОСМД. Ведь если ОСМД обеспечит качество услуг, и при этом квартплату ниже – это конкуренция для нас. Они спокойно могут взять в управление другие дома. Я уже не говорю об ассоциации ОСМД, которая вообще может выполнять услуги ЖЭКа для всех ОСМД, которые станут ее членами, и при этом не платить никаких налогов, в отличие от нас. Ну, кроме, налога на зарплаты.

"Люди сейчас воспринимают назначение управляющей компании как насилие. Хотя, на самом деле, Закон изначально дал людям право самоопределяться. У них было на это три года"

Поэтому я не понимаю людей, которые кричат, что "эта форма (обслуживания домов – прим. ред.) плоха", но сами другой формы не избрали.

– Да, дом вообще без обслуживания остаться не может...

–   Нужно понимать, что конкурс на назначение управляющей компании – это, извините за выражение, подтирание задницы, когда она уже обосрана. Людям было дано право – делайте ОСМД, делайте управителя, делайте, что хотите. Если вы за определенный период этого не сделали – вступает в свое право горисполком, который через конкурс навязывает управляющую компанию.

– Но нужно понимать и людей – для них это совершенно новая форма обслуживания. Понятно, что за все нужно платить, но и к новым расценкам сложно привыкнуть...   

– Давайте так. Я сам какое-то время был сторонником ОСМД, но потом перестал им быть. Скажем так, я занимался жилищно-коммунальной сферой, во всяком случае, теоретически, очень давно, изучал этот вопрос. И мне, теоретически, ОСМД как форма управления нравилась. Затем я начал изучать сами ОСМД и пришел к такому выводу: ОСМД – это слепок Советского Союза, совмещенный с какими-то другими извращениями. Нигде в мире такого понятия нет. На самом деле, если нет активного человека, который будет бегать и все делать – оно нежизнеспособно. И уже опыт ОСМД в нашем городе показал, что так оно и есть. Люди выходят на субботники, кто-то выходит, кто-то не выходит. Я считаю, что это глупость, выводить людей на субботники, чтобы убирать свою территорию. Я готов платить дворнику, чтобы он убирал, но если в моем доме 90% жильцов скажут "та не, мы будем субботник делать" - мне что, придется нанимать дворника, чтобы он за меня убирал? Это глупость.

"ОСМД – это слепок Советского Союза, совмещенный с какими-то другими извращениями. Нигде в мире такого понятия нет"

Да, вон, у Коротаева (председатель ОСМД "Дубок" - прим. ред.) вроде получается пока с ОСМД, "Белые лебедя", возможно, тоже получится...

– Так "Лебедя" самые новые дома в городе, меньше всего коммунальных проблем...  

– Ну да. Но давайте задами себе вопрос – что значит "получится"? Жилье, если оно не развивается – оно умирает. Можно просто его оставлять в таком виде и просто поддерживать – подметать, прочищать трубы.   Но придет момент, когда ему нужна будет серьезная какая-то инвестиция, которую ОСМД и люди обеспечить не в состоянии. Может такое быть?

"Жилье, если оно не развивается – оно умирает"

– Ну, теоретически, в городе принята Программа поддержки ОСМД. Вопрос в финансах на ее реализацию...

– Давайте посмотрим, в чем разница между управляющей компанией с большим количеством домов и одним ОСМД. Например, финансовый ресурс, собранный с домов, которые не требует такого серьезного инвестирования, может быть использован на какой-то один дом. Либо более легко (для управляющей компании – прим. ред.) получить кредитные средства, которые можно использовать на дом. Устойчивая управляющая компания может привлекать кредитный ресурс, ведь банки при предоставлении кредитов часто руководствуются своим субъективным отношением к предпринимателю. Я не говорю, что мы будем это делать (привлекать кредиты – прим. ред.), но мы продумываем различные варианты. Например, что делать, если примут какой-то закон, и местные бюджеты перестанут финансировать капремонты.

"Финансовый ресурс, собранный с домов, которые не требует такого серьезного инвестирования, может быть использован на какой-то один дом"

– Что-то разговор начинает переходить на глобальный уровень. Давайте вернемся к более конкретным проблемам. В частности, наших читателей интересует, действительно ли изменилась схема уборки дворов и придомовых территорий.

– Да, схема действительно поменялась. Пока мы эту систему только отрабатываем, пробуем, это не значит, что она задержится навсегда. Мы поделили город на 11 районов, где сформировали, как мы их называем, мини-домоуправления из 3 человек. Их первая задача – это уборка, вторая – информирование центрального офиса о проблемах, третья – превентивный осмотр канализации и домов с проблемами (подробнее читайте в предыдущей части интервью – прим. ред.). Что касается уборки, то раньше в ЖЭО 1 человек должен был в день убирать в среднем 3 дома (в зависимости от размера домов могло быть и 1, и 5). На участках, примерно, от 20 до 27 домов. Соответственно, 11 районов у нас постоянно обслуживают 35 человек. И есть бригада из 25 человек со средствами механизации, которые заходят на участок и делают там генеральную уборку. По плану, эта бригада должна проходить город 2 раза в месяц, а в промежутках между проходами вот эти тройки просто должны поддерживать чистоту.

"Мы поделили город на 11 районов, где сформировали, как мы их называем, мини-домоуправления из 3 человек. Их первая задача – это уборка, вторая – информирование центрального офиса о проблемах, третья – превентивный осмотр канализации и домов с проблемами"

Это хорошо работало в августе, когда самой большой проблемой была не столько сама уборка, сколько покос травы. Такая большая бригада очень быстро выкашивает участок, выкашивает весь город (то есть, дворы и придомовые территории). Мы привлекали еще дополнительных людей для покоса, и нам удалось город поддержать в хорошем состоянии.

Сейчас (интервью записано 24  сентября – прим. ред.) ситуация немного изменилась, падает листва. Но, я думаю, мы не будем изменять полную схему, мы, скорее всего, привлечем дополнительных людей. У нас есть ресурс для разовых работ. Да и в целом, мы увеличили штат дворников. Если сложить 35 человек, закрепленных за участками, и бригаду из 25 человек, которая работает по всему городу, получается 60 человек. А в ЖЭО работало 50. Мы думаем над другими схемами, но чистоту намного проще поддерживать, когда бригада прошлась.

Мы очень сильно поработали с мусорками, если вы заметили, с контейнерными площадками.

"Да и в целом, мы увеличили штат дворников. Если сложить 35 человек, закрепленных за участками, и бригаду из 25 человек, которая работает по всему городу, получается 60 человек. А в ЖЭО работало 50"

– Во всяком случае, засыпали ямы рядом с площадками, где вечно были кучи мусора.

– Да, засыпали, разравняли. Это тоже была колоссальная работа. Из 79 контейнерных площадок (которые стоят на придомовой территории – прим. ред.) проблемы остались буквально на 3-5. Там был целый комплекс решений, который позволил это дело зачистить. Сейчас через горисполком ведем активную переписку с компанией "Днепркоммунтранс", которая занимается вывозом мусора, и должна следить за контейнерными площадками – чтобы мусор вывозился, баки не протекали, площадки ремонтировались, красились. Я не могу допустить, чтобы в доме была грязная площадка или контейнеры текли, люди это нюхали, а на меня оно ложилось негативом. Люди ведь не всегда понимают, где у какого предприятия зона ответственности.

– Многих наших читателей заинтересовал, а кого и возмутил, такой пункт в тарифе, как обслуживание детских площадок.

– Ну вот, снова возвращаемся к тому, с чего начинали (подробнее о причине выбора именно такого размера тарифа читайте в первой части интервью – прим. ред.). Формировал заявку на обслуживание горисполком. Размещение детских площадок дало ЖЭО. Когда мы зашли, когда мы выиграли этот конкурс, мы сразу провели обследование детских площадок, и порядка 14 мы сняли – там, где это были не детские площадки, а какие-то непонятные железные конструкции. Сейчас речь идет только о новых площадках. Я задавал вопрос: может, мы изменим подход, может, мы как-то распределим эту услугу, сделаем не 9 копеек, а 2 копейки, и включим в общий тариф. Но были условия конкурса, и мы, честно говоря, не знаем, как это сделать юридически правильно.  А там, где нет детской площадки, не будет ли потом возмущений – почему мы платим за детскую площадку, которой у нас нет?

– Так, собственно говоря, такие возмущения уже есть...

– Есть и более интересные моменты – когда площадка стоит рядом с ОСББ, а платят за нее люди, которых обслуживает управляющая компания. Кстати, продумывали и вариант, когда обслуживание детских площадок возьмет на себя "Добробут". Поскольку город их ставит централизовано, это не ЖЭО ставило. И ставиться они будут и дальше.

– А как вообще ставятся эти площадки, кто принимает решения, где их ставить?

– Я точно не знаю, все эти площадки появлялись не при мне, но, по моим наблюдениям, ставят всегда перед выборами...

– Ну, это мы и сами заметили, просто думали, что там есть какая-то сложная и загадочная система, о которой мы не знаем...    

– Скорее всего, нет никакой системы, и деньги, я думаю, там не бюджетные. Просто они потом ставились на баланс ЖЭО. На самом деле, вопрос об их обслуживании живой. Пока они новые – они еще живые, а если там что-то начнет ломаться – как и где брать запчасти, и кто за это будет платить – он (вопрос – прим. ред.) стоит. Но, на сегодняшний день, в конкурсе эта услуга была, и она включена людям в тариф. Если в горисполкоме изыщут ресурсы на обслуживание детских площадок, то, возможно, их передадут "Добробуту". Тогда они уйдут из тарифа естественным способом, через решение горисполкома. Мы, в принципе, не возражаем, потому что обслуживание детских площадок – это достаточно серьезная головная боль. Это же не только площадки сами по себе, а и замена песка в песочницах, и ремонты, и покраска металлоконструкций. Я сейчас собираюсь сделать комиссию внутреннюю, мы еще раз сделаем ревизию всех железных конструкций, и срежем все, что опасно. Потому что в первую очередь думаем о безопасности людей.

"Если в горисполкоме изыщут ресурсы на обслуживание детских площадок, то, возможно, их передадут "Добробуту". Тогда они уйдут из тарифа естественным способом, через решение горисполкома"

На этом мы завершаем третью часть интервью. В четвертой, заключительной части Олег Колпакчи расскажет, кто же срезает трубы в подвалах, и сколько предприятий нужно, чтобы эффективно обслуживать наши дома.

Интервью записал Евгений Сичкаренко